지음부동산중개법인 · 지역별 공장·창고 가이드 · 2026.10.23
창원 진해구 마천일반산업단지는 금속·기계 제조 공장 단지이고, 2025년 9월 변경으로 창고 및 운송관련 서비스업의 배치 범위가 1공구 전체에서 1·2공구 산업시설용지 전체로 넓어졌습니다.
다만 창고업은 관리기관과 사전협의가 필요하고, 컨테이너 야적장과 위험물품 보관업은 허용되지 않습니다. 기존 공장을 넘겨받는 경우에는 도금·도장 같은 공정이 따로 제한되므로, 계약 전에 내 업종과 공정부터 맞춰 봐야 합니다.
인포그래픽 1. 경상남도 고시 제2025-467호의 관리기관·분양현황·업종별 배치계획을 바탕으로 자체 정리했습니다.
경상남도 고시 제2025-467호(2025.09.25, 관리기본계획 변경)에 따르면 단지 위치는 창원시 진해구 남양동 365-9번지 일원입니다. 추진경위를 보면 1985년 진해마천주물공단협동조합이 설립됐고, 1992년 마천지방공업단지로 지정됐습니다. 고시의 업종 중복 배치 사유에도 '주물산업을 주 업종으로 하여 산업단지로 지정 받음'이라는 문구가 있습니다.
관리기관이 공구별로 다릅니다. 1공구는 진해마천일반산업단지관리공단, 2공구는 부산진해경제자유구역청이 관리합니다. 입주계약이나 업종 협의를 어디에 해야 하는지가 후보 공장이 어느 공구에 있느냐에 따라 갈립니다.
고시의 분양현황은 1공구 474천㎡(산업용지 378천㎡, 1988~1994 조성), 2공구 137천㎡(산업용지 101천㎡, 1999~2000 조성)이고 미분양은 없습니다. 오래전에 분양이 끝난 단지이므로, 새 용지를 분양받기보다 기존 공장의 임차·매수를 검토하게 되는 경우가 많습니다. 다만 이 고시와 통계에는 실제 거래 방식이 담겨 있지 않습니다.
위치 창원시 진해구 남양동 365-9번지 일원
관리기관 1공구 진해마천일반산업단지관리공단 · 2공구 부산진해경제자유구역청
지정면적 611천㎡ · 산업시설구역 479천㎡
분양률 100% · 미분양 0㎡
입주·가동 입주업체 114곳 · 가동업체 114곳
면적·분양률·입주 수는 한국산업단지공단 전국산업단지현황통계 2026년 2분기(기준일 2026.06.30) 원자료에서 확인한 값이고, 1분기와 같았습니다.
숫자를 읽는 법
분양률 100%는 용지 분양이 끝났다는 뜻이지 빈 공장이 없다는 뜻이 아닙니다. 이 통계에는 공실, 임대료, 매매가가 없습니다. 고시의 입주현황은 제조업체 95곳과 지원기관 4곳인데 통계의 입주업체는 114곳으로, 두 자료는 기준과 시점이 달라 직접 비교할 수 없습니다.
고시의 입주대상업종은 한국표준산업분류(제10차) 중분류 번호로 정해져 있고, 1군과 2군으로 나뉩니다. 입주우선대상은 1군(무공해 업종)입니다.
1군 유치업종 금속가공제품(25), 전자부품·컴퓨터·통신장비(26), 전기장비(28), 기타 기계·장비(29), 자동차·트레일러(30)
2군 연관업종 식료품(10), 섬유제품(13), 의복(14), 목재(16), 펄프·종이(17), 코크스·석유정제(19), 화학(20), 고무·플라스틱(22), 비금속광물(23), 1차금속(24), 의료·정밀·광학기기(27), 기타 운송장비(31), 폐기물 수집·처리·원료재생(38), 창고 및 운송관련 서비스업(52)
2군 안에도 위치 조건이 붙은 업종이 있습니다. 섬유제품(13)은 14블럭에만, 폐기물·원료재생(38)은 1공구에만 배치되고 2공구에서는 제외됩니다.
업종별 공장배치계획을 보면 1공구 산업용지 378천㎡ 가운데 1차금속(24)이 36개사 288천㎡로 대부분입니다. 2공구 101천㎡는 기계(29)·전자(26·28)가 15개사 50천㎡로 가장 크고, 주물 관련 7개사, 기타 업종 11개사가 나눠 씁니다.
입주자격은 산업집적법 시행령 제6조의 입주자격을 갖춘 제조업체로 적혀 있습니다. 산업용지를 나눌 때 최소 면적은 825㎡입니다. 입주자격이 제조업체로 적혀 있으므로, 창고업으로 들어가는 형태는 05번의 사전협의에서 따로 확인해야 합니다.
있습니다. 관리기본계획은 기존 공장을 양수해 들어오는 대체 입주자에게 도금업, 도장 및 기타피막처리업, 기타금속처리업, 선박건조공정의 야외구조물 및 선체외관 도장·용접 처리업을 제한업종으로 정해 두었습니다.
여기에 더해 관리기관이 부적격하다고 판단하면 입주계약을 맺지 않을 수 있는 시설도 열거돼 있습니다. 금속의 용융·제련·열처리 시설, 일정 규모 이상의 도장·도금·산알카리 처리 같은 표면처리 시설, 시간당 0.1톤 이상 또는 용적 1㎥ 이상의 주물사 처리 시설 등입니다.
주물 단지로 출발했지만, 고시의 업종 중복 배치 사유에는 '관리기본계획 변경 시 대체입주자 제한으로 주물업체 입주가 어려워 타 업종으로 입주가 불가피함'이라는 문구가 있습니다. 기존 공장을 양수해 들어오는 새 주물·열처리 업체에는 대체 입주자 제한이 적용될 수 있으니, 임차 입주에는 어떻게 적용되는지 관리기관에 먼저 확인해야 합니다.
입주제한 항목은 이 대체 입주자 규정을 준용한다고 적고 있습니다. 상속인이 기존 사업을 포괄승계하는 경우에는 피상속인의 업종을 그대로 유지할 수 있다는 예외가 있습니다. 임차 입주에 같은 기준이 어떻게 적용되는지는 공구별 관리기관에 확인해야 합니다.
2025년 9월 변경 전에는 창고 및 운송관련 서비스업(H52)이 1공구에만 배치돼 있었고, 이번 변경으로 1·2공구 산업시설용지 전 블럭으로 넓어졌습니다. 2공구 업종별 배치계획의 기타 업종란에 H52가 추가됐습니다.
허용되지 않는 세부 업종도 함께 적혀 있습니다. 보관 및 창고업 중 컨테이너 야적장, 위험 물품 보관업(H52104), 운송관련 서비스업 중 주차장 운영업(H52915)은 들어갈 수 없습니다.
H52를 하려면 관리기관과 사전협의가 필요합니다. 고시는 제조업 중심이라는 조성 목적에 맞게 관리하되, 경제자유구역·진해신항 배후지역이라는 특수성을 고려해 관리기관 판단으로 탄력적으로 운용한다고 적고 있습니다. 업종표에 있다는 것만으로 창고업 입주가 확정되지는 않는다는 뜻입니다.
같은 고시의 구역별 건축물 범위에서 산업시설구역은 여전히 '제조업을 영위하기 위한 공장 및 부대시설'로 남아 있습니다. 창고업으로 들어갈 때 기존 건물의 용도와 필요한 변경 절차는 관리기관과 창원시에 함께 확인하세요.
고시의 입지여건은 부산신항까지 5㎞, 진해 장천항까지 7.5㎞, 김해국제공항까지 18㎞로 적습니다. 국도 2호선(4차선)에 접하고 남해고속도로까지는 16㎞이며, 녹산국가산단·진해국가산단·부산과학일반산단과 가깝습니다.
기반시설 계획은 공업용수 하루 2,894톤(1공구 2,000톤·2공구 894톤), 전력은 1공구 54,820KVA이고 2공구는 한전이 공급합니다. 진입도로는 1공구 폭 20m, 2공구 폭 15m입니다.
필지 기준으로 다시 확인하기
위 수치는 단지 전체 계획값이라 개별 공장의 수전용량이나 용수·오수 처리 가능량을 보장하지 않습니다. 트레일러 회전, 필지 진출입 위치, 나들목까지 실제 동선은 후보 공장 기준으로 지도와 현장에서 따로 확인하세요.
인포그래픽 2. 관리기본계획을 바탕으로 계약 전 확인 순서를 자체 정리했습니다.
① 후보 공장이 1공구인지 2공구인지 확인하고, 그 공구의 관리기관을 상대로 협의합니다.
② 내 업종코드가 1군·2군에 있는지, 섬유(14블럭)·폐기물재생(1공구) 같은 위치 조건에 걸리지 않는지 봅니다.
③ 도금·도장 공정(제한업종)이나 열처리·주물사 처리 시설(부적격 판단 대상)이 있으면 대체 입주자 제한에 해당하는지 먼저 묻습니다. 창고업이면 사전협의 결과를 받아 둡니다.
④ 임차라면 임대인이 관리기관과 임대사업 입주계약을 맺었는지, 임차인도 입주계약과 공장등록을 할 수 있는지 확인합니다(87번 글 참고).
⑤ 기존 공장의 수전용량, 용수, 오·폐수 처리 방식이 내 공정에 맞는지 확인합니다.
관리기본계획은 산업용지와 공장을 임대하려는 자가 관리기관과 입주계약 또는 변경계약을 맺어야 하고, 경매로 공장을 취득한 자도 입주계약을 맺어야 한다고 적습니다. 임대인과 임차인이 각각 무엇을 해야 하는지는 산업단지 공장 임대 자격 글 →에서 정리했습니다.
건축물대장에 위반건축물 표시가 있으면 입주계약과 별개로 문제가 생길 수 있습니다. 위반건축물 공장 임차 글 →도 함께 보세요. 창원의 다른 산업단지와 비교하려면 창원 권역별 공장·창고 가이드 →가 출발점입니다.
이 글은 2026.10.23 산업입지정보시스템 고시 목록에서 가장 최근으로 확인한 2025년 관리기본계획 변경 고시와 공단 통계를 기준으로 했습니다. 이후 변경 여부와 블럭별 배치는 계약 전에 관리기관에 다시 확인해야 합니다.
'마천동' 주소라고 해서 모두 이 산업단지 경계 안이라는 보장은 없습니다. 개별 필지의 공구·블럭, 입주계약 승인, 창고업 사전협의 결과, 환경·소방 인허가, 공실과 임대료는 이 글로 확정되지 않습니다.
① 관리기본계획 변경 고시 경상남도 고시 제2025-467호, 2025.09.25(경남공보 제2769호). 단지 개요·추진경위·분양·입주현황·지원시설·입주대상업종·대체 입주자 제한·사후관리·업종별 배치계획을 첨부 원문(PDF)에서 확인했습니다. 산업입지정보시스템 고시 →
② 공단 통계 한국산업단지공단 「전국산업단지현황통계」 2026년 2분기, 기준일 2026.06.30. 창원시 진해구 마천 행을 원자료에서 직접 확인했습니다. 공공데이터포털 원자료 →
판결·조정사례 이 글은 공식 고시와 통계로 산업단지의 조건을 설명하는 지역 가이드로, 분쟁의 법적 결론을 제시하지 않아 판결과 공개 조정사례를 근거로 쓰지 않았습니다.
마천산단 공장을 찾고 있다면 업종코드와 공정, 필요 면적을 알려 주세요.
부산·경남 공장·창고 전문 · 지음부동산중개법인 051-292-1777
이 글은 2026.10.23 확인한 경상남도 고시와 한국산업단지공단 통계를 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 특정 필지의 입주계약 승인, 인허가, 공장 운영 가능성을 보장하지 않습니다. 계약 전에는 최신 고시와 관리기관 답변을 확인하세요.
공장·창고를 다루는 중개사라면 — 가치중개 공동중개 카페: https://cafe.naver.com/gachijunggae
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