지음부동산중개법인 · 공장·창고 실무 Q&A · 2026.10.20
건축물대장에 '위반건축물'로 표시된 공장·창고도 임대차 계약 자체는 할 수 있습니다. 다만 위반이 시정되지 않으면 공장등록이나 영업 인허가가 막힐 수 있고, 시정명령은 점유자인 임차인에게도 나올 수 있습니다.
계약금을 보내기 전에 건축물대장의 위반 표시와 내 업종의 허가 가능 여부부터 확인하세요.
이 글은 현행 건축법, 공개 판결, 국민권익위원회 고충민원 의결, 공인중개사협회 실무 해설을 직접 읽고 정리한 일반 정보입니다. 개별 건물의 결론은 관할 관청과 전문가 확인이 필요합니다.
인포그래픽 1. 건축법 제79조·제80조와 아래 국민권익위 의결 사례를 바탕으로 자체 정리했습니다. 실제 처분은 위반 내용과 관할 기관 판단에 따라 다릅니다.
허가권자(시·군·구)가 시정명령을 하면 건축물대장에 위반 내용을 적어야 합니다(건축법 제79조 제4항). 그래서 첫 확인 자료는 건축물대장입니다.
공인중개사협회 주임교수의 실무 해설은 대장 위쪽 오른편의 '위반건축물' 표시와 '변동사항' 란의 위반 내용을 함께 보라고 설명합니다. 무엇을, 언제, 어떤 법령 위반으로 적었는지가 변동사항에 남습니다.
대장에 표시가 없다고 안심할 수는 없습니다. 신고 없이 붙인 패널 창고, 캐노피, 사무동 증축처럼 아직 적발되지 않은 부분은 대장에 나오지 않습니다. 현장을 도면·대장 면적과 대조해야 하는 이유입니다.
나올 수 있습니다. 건축법은 시정명령 대상을 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자로 정하고, 시정기간 안에 이행하지 않은 이들에게 이행강제금을 부과합니다.
건축법 제79조 제1항·제80조 제1항 (시행 2026.2.27)
허가권자는 위반 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자(건축주등)에게 해체·개축·용도변경·사용금지 등 필요한 조치를 명할 수 있고, 시정기간 안에 이행하지 않은 건축주등에게 이행강제금을 부과합니다. 법령 원문 보기 →
누가 위반했는지와 누가 시정하려고 노력했는지가 결과를 가른 공개 사례가 있습니다.
국민권익위원회 고충민원 의결 「이행강제금 부과 이의」 (2017.12, 시정권고, 2CA-1709-323723)
근린생활시설·주차장 건물의 임차인이 소유자 모르게 240.76㎡를 무단증축했고, 시는 소유자에게 이행강제금 19,742,320원을 부과했습니다. 소유자는 시정명령 직후 임차인에게 내용증명으로 철거를 요구했고, 철거·명도 소송에서 법원은 임차인에게 증축물 철거와 인도를 명했습니다(춘천지법 속초지원 2016.3.22). 이후 소유자가 직접 철거했습니다. 임차인은 건축법 위반으로 벌금 300만원을 받았습니다. 위원회는 소유자에 대한 부과를 취소하라고 권고했습니다. 의결 원문 보기 →
이 의결은 법원 판결이 아니라 행정기관에 대한 권고이고, 상가 건물 사례입니다. 그래도 임차인이 직접 증축하면 임차인이 형사처벌과 철거 책임을 질 수 있다는 점은 공장·창고에서도 눈여겨볼 대목입니다.
2026.8.11 개정 건축법이 2027.2.12부터 시행되면 이행강제금은 시정될 때까지 반복 부과가 의무가 되고, 첫 부과 다음 연도부터 금액이 가중됩니다. 자기 비용으로 시정명령을 이행한 건축주등이 책임 있는 자에게 구상권을 행사할 수 있다는 조항도 새로 생깁니다(제79조 제7항).
시정명령을 받고도 이행하지 않은 건축물에 대해 허가권자는 다른 법령에 따른 영업 허가·면허·인가·등록 등을 하지 않도록 요청할 수 있고, 요청받은 기관은 특별한 이유가 없으면 따라야 합니다(건축법 제79조 제2항·제3항).
그래서 위반건축물에서는 공장등록, 폐기물·환경 관련 신고, 업종별 허가가 지연되거나 반려될 수 있습니다. 실제로 막히는지는 위반 내용과 관할 기관 판단에 따라 다르므로 계약 전에 관할 시·군·구 건축 부서와 해당 업종 담당 부서에 직접 물어야 합니다.
용도도 따로 봐야 합니다. 사용승인 뒤 용도를 바꾸려면 시설군에 따라 허가나 신고, 대장 기재 변경이 필요합니다(건축법 제19조).
대법원 1993.4.13. 선고 92도3222 판결 (상고기각)
근린생활시설·업무시설 용도 건물을 허가 없이 다른 회사의 공장으로 임대한 건물주 법인과 대표이사가 무허가 용도변경으로 처벌됐습니다. 구청이 임차 회사에 조건부 공장등록증을 내줬다는 사실만으로 건축법상 용도변경이 적법해지지는 않는다고 봤습니다. 구 건축법 시대의 형사 사건이라 현행 기준과 절차는 다릅니다. 판결 원문 보기 →
임대인 책임이 인정된 하급심 판결이 있습니다. 다만 임차인이 미리 확인하지 않은 과실도 함께 따졌습니다.
서울남부지방법원 2025.9.29. 선고 2024가단242753(본소), 2024가단289868(반소) 판결
건물 외벽 옆에 신고 없이 패널로 3.5㎡를 증축해 건물 전체가 위반건축물로 등재돼 있었습니다. 1층 점포(96.68㎡)를 빌린 임차인은 권리금·인테리어·간판에 돈을 쓴 뒤 부동산중개업 허가를 신청했지만, 하나의 일반건축물이라 위반을 해소하기 전에는 허가가 불가능하다며 반려됐습니다. 법원은 임대인이 사용·수익할 수 있는 상태로 인도할 의무(민법 제623조)를 지키지 못했다고 보고 계약 해제, 보증금 반환, 차임 지급 거절을 인정했습니다. 그러나 허가가 필요한 영업이면 계약과 지출 전에 허가 요건을 살펴야 했다며 손해배상은 50%로 제한했습니다. 1심 판결이며 확정 여부는 확인하지 못했습니다. 판결 원문 보기 →
이 사건에서 위반 부분은 3.5㎡였고, 임차한 점포 자체는 위반 부분이 아니었습니다. 작은 위반이 건물 전체의 허가를 막을 수 있으니, 내가 쓸 공간이 위반 부분이 아니어도 확인해야 합니다.
상가와 중개업 허가 사건이라 공장등록이나 제조업 인허가에 그대로 적용된다고 볼 수는 없습니다. 계약금 반환 문제는 공장등록이 안 되면 계약금을 돌려받나요?에서 따로 다뤘습니다.
공인중개사법 제25조 제1항은 중개대상물의 상태·권리관계와 법령상 이용제한 등을 확인해 성실·정확하게 설명하고 건축물대장 등 근거자료를 제시하도록 정합니다. 중개대상물 확인·설명서에는 '건축물대장상 위반건축물 여부' 란이 있습니다.
대구지방법원 2023.7.21. 선고 2022나325870 판결 (항소심)
1층 부설주차장 자리에 외벽과 복층을 만들어 창고로 쓰던 주택을 매매하면서 확인·설명서에 위반건축물 여부를 '적법'으로 적었습니다. 매수 뒤 구청이 불법증축 85㎡ 시정을 예고해 매수인이 철거했습니다. 법원은 매도인의 고지의무와 중개사·중개보조원의 설명의무 위반을 인정했고, 매수인도 복층의 적법 여부를 묻지 않은 점을 들어 책임을 90%로 제한했습니다. 이 사건은 대법원(2023다270412)을 거쳐 2023.12.12 확정됐다고 다른 판결에 인용돼 있습니다. 판결 원문 보기 →
매매 사건이지만 임차인에게도 시사점은 같습니다. 중개사가 대장 표시만 옮겨 적었는지, 현장의 증축 흔적과 그 불이익(시정명령, 이행강제금, 허가·등록 제한)까지 설명했는지 확인하세요.
협회 실무 해설은 대장에 표시가 없어도 현장에서 위반을 확인했다면 확인·설명서 ⑨항(실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항)에 적고 사진·도면을 붙이라고 권합니다.
인포그래픽 2. 본문 01~05의 법령·판결·실무 해설을 바탕으로 자체 정리한 체크 항목입니다.
① 건축물대장의 '위반건축물' 표시와 변동사항의 위반 일자·내용을 확인합니다.
② 현장의 건물 수·층·면적을 대장·도면과 대조하고, 패널 창고·캐노피·컨테이너 사무실 같은 부속물을 사진으로 남깁니다.
③ 내 업종의 공장등록·허가·신고가 가능한지 관할 시·군·구에 위반 내용을 알려 주고 문의합니다. 위반 부분이 내 공간이 아니어도 묻습니다.
④ 누가, 언제까지 시정할지, 이행강제금과 철거비는 누가 낼지, 시정이 안 되면 계약을 어떻게 정리할지를 계약서에 적습니다.
⑤ 확인·설명서의 위반 여부 란과 ⑨항 기재를 확인하고, 허가 가능 여부를 확인하기 전에는 인테리어·설비 공사비를 쓰지 않습니다.
협회 해설에는 매매 기준으로 "매도자가 원상복구하고 건축물대장을 정리한 이후 인도한다"는 특약 예시가 있습니다. 임대차라면 임대인이 시정을 마친 뒤 인도한다는 식으로 응용할 수 있지만, 특약 문구가 그대로 법적 효력을 보장하지는 않으니 금액이 크면 변호사 검토를 받으세요.
반대로 '민원·행정처분·과태료는 임차인이 책임진다'는 일반 특약이 들어 있다면, 계약 전부터 있던 위반까지 임차인에게 넘기는 뜻으로 읽히지 않도록 범위를 분명히 하는 편이 안전합니다.
위반 부분을 추인·양성화할 수 있는지, 이행강제금이 얼마인지는 위반 유형과 지방자치단체 조례에 따라 다릅니다. 이 글은 금액을 계산하지 않습니다.
한국부동산원 임대차분쟁조정 공개 사례(2026.10.20 확인, 45건)를 위반건축물·불법·증축·이행강제금 등으로 본문 검색했지만 위반건축물 쟁점 사례는 확인하지 못했습니다. 그래서 조정 사례 대신 국민권익위 의결을 참고로 소개했습니다.
산업단지 안 공장은 입주계약과 임대 자격 문제가 따로 있습니다. 산업단지 공장, 아무나 임대할 수 있나요?와 현장 방문 순서는 공장·창고 임차 전 현장 방문, 무엇을 확인해야 하나요?를 함께 보세요.
① 법령 건축법 [시행 2026.2.27] 제19조·제79조·제80조, 2026.8.11 개정 제79조·제80조(2027.2.12 시행 예정)와 공인중개사법 [시행 2026.8.28] 제25조. 국가법령정보센터에서 2026.10.20 확인했습니다.
② 판결 서울남부지법 2024가단242753(2025.9.29, 1심, 확정 미확인, 상가 중개사무소) 전문을 lbox.kr에서, 대구지법 2022나325870(2023.7.21, 항소심, 주택 매매)과 대법원 92도3222(1993.4.13, 상고기각, 구 건축법 형사사건) 전문을 casenote.kr에서 읽었습니다. 공장·창고 임대차 사건은 찾지 못했습니다.
③ 공개 의결 사례 국민권익위원회 고충민원 의결정보 「이행강제금 부과 이의(20171226, 시정권고)」. 구속력 없는 권고이며 상가 건물 사례입니다. 한국부동산원 공개 조정사례에서는 관련 사례를 찾지 못했습니다.
④ 현장 실무자료 이기찬(한국공인중개사협회 주임교수) 「건축법상 '위반건축물' 확인·설명과 중개사의 책임」, 한국부동산뉴스 302호 기고를 옮긴 네이버 블로그 '서초동 복부동산'(2020.10.24). 작성자 개인 해설이고, 인용된 하급심 판결 원문은 대조하지 못했습니다. 해설 원문 →
계약 전 건축물대장과 현장 대조가 필요하시면 지음부동산중개법인에 문의하세요.
부산·경남 공장·창고 전문 · 지음부동산중개법인 051-292-1777
이 글은 2026.10.20 확인한 법령, 판결, 공개 의결 사례와 실무자료를 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 특정 건물의 허가 가능 여부나 분쟁 결과를 보장하지 않습니다. 개별 계약과 분쟁은 관할 관청과 변호사에게 확인하세요.
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