지음부동산중개법인 · 지역별 공장·창고 가이드 · 2026.10.19
창원 공장은 권역보다 단지 규칙이 먼저입니다. 기계·전기전자·운송장비 제조는 창원국가산단, 수출 비중이 높은 기업은 마산자유무역지역, 부산신항 쪽 동선이 중요하면 진해 마천을 먼저 봅니다.
같은 창원시 안에서도 단지마다 들어갈 수 있는 업종, 입주 자격, 관리기관이 다릅니다. 매물 사진과 평단가를 비교하기 전에 내 업종과 거래처 동선이 어느 단지 규칙에 맞는지부터 좁혀야 헛걸음을 줄일 수 있습니다.
인포그래픽 1. 한국산업단지공단 2026년 2분기 통계와 창원시 산업단지 소개 페이지를 바탕으로 자체 정리했습니다.
창원시 산업단지 소개 페이지와 한국산업단지공단(KICOX) 통계를 함께 보면, 공장 수요는 크게 네 갈래로 나눠 볼 수 있습니다.
창원국가산단 성산구·의창구 도심(외동·성주동·웅남동·신촌동·팔용동 등). 기계·전기전자·운송장비 중심
마산권 마산자유무역지역(마산회원구 양덕동), 진북일반산단(마산합포구 진북면) 등
진해권 마천일반산단(진해구 마천동·남양동), 남양지구·죽곡 일반산단, 진해국가산단
의창 외곽 동전일반산단(북면 동전리), 창원일반산단(대산면 가술리)
이 구분은 매물을 찾기 위한 방향 잡기입니다. 실제 계약 가능 여부는 후보 필지의 용도지역, 산업단지 포함 여부, 유치업종, 진입도로를 필지 단위로 확인해야 정해집니다.
가격은 같은 창원 안에서도 차이가 큽니다. 동별 공장 실거래가는 창원 공장 시세 리포트 →에 따로 정리해 두었습니다.
업종이 맞는다면 그렇습니다. 창원시 소개 페이지는 창원국가산단 기존단지의 주요 유치업종을 한국표준산업분류 중분류 24~31업종으로 적고 있습니다. 1차금속, 금속가공, 전자부품, 정밀기기, 전기장비, 기계장비, 자동차, 기타 운송장비가 이 범위입니다.
같은 페이지는 차룡단지와 월림단지를 전 제조업으로 따로 적고 있습니다. 식품이나 화학처럼 24~31 밖의 업종이라면 기존단지 매물보다 이 두 단지나 다른 단지를 먼저 확인하는 편이 맞습니다.
규모 지정 35,869천㎡ · 산업시설구역 17,487천㎡ · 분양률 100%(KICOX 기준, 창원시 페이지에는 소규모 미분양 표기가 있음)
입주·가동 입주 3,331곳 · 가동 2,859곳(KICOX 2026년 2분기)
관리기관·접근 한국산업단지공단 경남지역본부 · 남해고속도로 동마산IC 10km, 마산항 4·5부두 단지 안(창원시 소개 기준)
국가산단 안 공장은 임대인과 임차인 모두 입주계약 문제가 걸립니다. 분양률 100%는 새 용지가 거의 없다는 뜻이라, 기존 공장을 임차하거나 매수하는 거래가 중심이 됩니다. 임대 가능 여부는 산업단지 공장 임대 자격 글 →에서 순서대로 볼 수 있습니다.
이번 글은 관리기본계획 원문(산업통상자원부 고시 제2021-218호)을 직접 열람하지 않았습니다. 세부 블록별 업종 배치와 제한 공정은 한국산업단지공단 경남지역본부에 필지 지번으로 확인해야 합니다.
아닙니다. 자유무역지역법 제10조는 입주할 수 있는 자를 수출을 주목적으로 하는 제조업, 외국인투자기업, 지식서비스산업, 수출입 도매업, 물품의 하역·운송·보관 사업 등으로 정해 두고 있습니다.
마산자유무역지역관리원 입주자격 안내는 수출 주목적 제조업의 기준을 이렇게 적습니다. 입주계약 신청일부터 과거 3년 중 총매출액 대비 수출액이 50% 이상인 기간이 연속 1년 이상이어야 하고, 중견기업은 40%, 중소기업은 30%입니다.
내수 비중이 높은 제조업은 공장 조건이 맞아도 이 기준에서 걸릴 수 있다는 뜻입니다. 계약금을 걸기 전에 최근 3년 매출 대비 수출 비율부터 확인해 두는 것이 안전합니다.
위치·관리기관 창원시 마산회원구 무역로 27(양덕동) · 산업통상자원부 마산자유무역지역관리원
규모·입주 지정 957천㎡ · 입주·가동 189곳(KICOX 2026년 2분기)
접근 마산항 제3부두를 끼고 있고, 남해고속도로 4km·구마고속도로 8km 인접(관리원 입지여건 안내)
관리원은 정부가 지은 표준공장을 임대하는 방식도 안내하고 있습니다. 표준공장 잔여 면적과 임대 조건은 시점마다 달라 관리원에 직접 확인해야 합니다.
창고·물류 용도라면 경로가 다릅니다. 법 제10조 제1항 제5호는 물품의 하역·운송·보관·전시 사업을 별도 입주 대상으로 두고 있어, 수출 비중 기준 대신 이 항목으로 입주 가능 여부를 관리원에 확인합니다.
진해 마천일반산단은 창원시 소개 페이지 기준으로 부산신항까지 5km, 남해고속도로 가락IC까지 15km 거리로 적혀 있습니다. 신항 동선이 핵심이라면 먼저 살펴볼 단지입니다.
업종은 1군(유치업종)과 2군(연관업종)으로 나뉩니다. 1군은 금속가공(25), 전자부품(26), 전기장비(28), 기계(29), 자동차(30)입니다. 2군에는 1차금속(24), 화학(20), 식료품(10) 등과 함께 창고 및 운송관련 서비스업(52)이 있고, 비고에 '1공구 전체'로 적혀 있습니다.
규모·입주 지정 611천㎡ · 산업시설구역 479천㎡ · 분양률 100% · 입주·가동 114곳
관리기관 1공구 진해마천지방산업단지관리공단, 2공구 부산진해경제자유구역청
관리기관이 공구마다 다르다는 점이 실무에서 중요합니다. 후보 공장이 몇 공구인지 먼저 확인해야 어느 기관에 입주 절차를 물어야 할지 정해집니다.
같은 진해구의 진해국가산단은 성격이 다릅니다. 창원시 소개 페이지는 입주업종을 기타 운송장비 제조업(31) 한 가지로 적고, 입주현황에 이 업종 3개사를 들고 있습니다(KICOX 2분기 통계는 입주 4곳). 다른 업종의 임차 후보로 보기는 어렵습니다.
KICOX 2분기 통계상 창원 일반산단 가운데 미분양 용지가 남은 곳은 동전과 상복 두 곳입니다(국가산단은 별도 집계).
동전(의창구 북면) 산업시설구역 238천㎡ · 분양률 85.29% · 미분양 35천㎡ · 입주 75곳
상복(성산구) 산업시설구역 43천㎡ · 분양률 41.86% · 미분양 25천㎡ · 입주 6곳
동전일반산단은 창원시 소개 페이지에 남해고속도로 북창원IC 2km, 부산신항 45km로 적혀 있습니다. 유치업종에는 금속가공, 전기장비, 기계, 자동차, 기타 운송장비와 함께 육상 운송(49), 창고 및 운송관련 서비스업(52)이 들어 있습니다.
미분양 숫자는 분양 대상 용지 기준이지 빈 공장이나 임대 매물 수가 아닙니다. 실제 남은 필지와 분양가는 관리기관인 창원시 산업단지계획과에 확인해야 합니다.
인포그래픽 2. 위 공식 자료와 87번 글을 바탕으로 자체 정리했습니다.
① 후보 단지의 유치업종 목록에 내 업종코드가 있는지 봅니다. 국가산단 기존단지는 24~31, 마천은 1군·2군, 진해국가는 31입니다.
② 산단 안 공장이면 임대인이 임대사업 입주계약을 했는지, 내가 입주계약을 받을 수 있는지 관리기관에 묻습니다.
③ 마산자유무역지역이면 최근 3년 수출 비율이 입주 기준에 맞는지 먼저 계산합니다.
④ 산단 밖 개별입지 공장이면 용도지역과 공장등록 가능 여부를 토지이용계획과 건축물대장으로 확인합니다.
⑤ 트레일러 진입 동선, 항만·IC까지 실제 경로, 수전 용량을 현장에서 확인합니다.
창원은 공장 수가 많아 매물도 많지만, 업종이 맞지 않는 단지의 매물은 아무리 조건이 좋아도 계약할 수 없습니다. 단지 규칙을 먼저 맞춘 뒤 가격과 시설을 비교하는 순서가 손실을 줄입니다.
통계 한국산업단지공단 전국산업단지현황통계 2026년 2분기(기준일 2026.06.30). 분양률·미분양·입주·가동 수치는 이 자료 기준이며 공실, 임대료, 매매가는 들어 있지 않습니다.
공공데이터포털 통계 →
창원시 산업단지 소개 창원국가산단·마산자유무역지역·진해국가산단·마천·동전 페이지(2026.10.19 열람). 업종·관리기관·거리 정보는 이 페이지 기준이며, 일부 항목은 갱신일이 표시되지 않았습니다. 창원국가산단 입주 수는 KICOX 3,331곳, 시 페이지 2,871곳으로 집계 기준과 시점이 다릅니다.
창원국가산단 → 마천일반산단 → 동전일반산단 →
법령·관리원 자유무역지역의 지정 및 운영에 관한 법률 제10조(시행 2026.1.2. 기준, 2027.5.27. 시행 개정 조문 별도 공시), 마산자유무역지역관리원 입주자격·입지여건 안내(2026.10.19 열람).
법령 원문 → 입주자격 안내 →
권역 구분은 방향 잡기용입니다. 같은 단지 안에서도 블록마다 업종과 제한 공정이 다를 수 있으니, 필지 지번으로 관리기관 확인을 거쳐야 합니다. 법률·세무 판단은 전문가 검토가 필요합니다.
창원 공장·창고 후보 단지와 업종 적합성을 함께 따져 보시려면 지음부동산중개법인에 문의하세요.
부울경 공장·창고·물류센터 전문 · 대표번호 051-292-1777
작성 지음부동산중개법인 · 확인일 2026.10.19 · 이 글은 공개 자료를 정리한 일반 안내이며 개별 필지의 입주·인허가 가능 여부를 보장하지 않습니다.
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