지음부동산중개법인 · 공장·창고 실무 Q&A · 2026.10.16
공장·창고 임대차가 끝날 때 보증금에서 빠지는 원상복구비는 원칙적으로 임차인이 바꾸거나 훼손한 부분을 빌릴 때 상태로 되돌리는 비용입니다. 오래 써서 생긴 자연 마모, 증거가 없는 항목, 전 임차인이 해 둔 시설까지 당연히 빠지는 것은 아닙니다.
퇴거 때 보증금 다툼에서 가장 도움이 되는 자료는 입주하는 날 만든 사진과 시설목록입니다.
이 글은 공개 판결과 조정사례를 바탕으로 계약 종료 때 확인할 순서를 정리한 일반 정보입니다. 실제 공제 범위는 계약서 문구와 사실관계에 따라 달라집니다.
인포그래픽 1. 민법 제615조·제654조와 아래 판결·조정사례를 바탕으로 자체 정리한 판단 순서입니다.
민법 제615조는 빌린 물건을 돌려줄 때 원상에 회복하도록 정하고, 제654조가 이 규정을 임대차에 준용합니다. 공장·창고도 임대차라면 이 기본 규정이 적용됩니다.
민법 제615조 (시행 2026.3.17)
차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. 법령 원문 보기 →
조문에는 "원상"이 무엇인지 적혀 있지 않습니다. 그래서 무엇을 어디까지 되돌려야 하는지는 계약서와 판결이 쌓아 온 기준으로 판단하게 됩니다.
대법원은 원상회복의 내용과 범위를 계약 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해야 한다고 봅니다(대법원 2019.8.30. 선고 2017다268142).
특별한 약정이 없으면 보통은 그렇지 않습니다. 다만 시설을 넘겨받은 경위와 계약서 내용에 따라 결론이 바뀐 대법원 판결이 함께 있습니다.
대법원 1990.10.30. 선고 90다카12035 판결
지하 유흥음식점 임차인이 내부를 개조해 쓰다가 나갔고, 임대인이 복구비와 차임 상당액을 보증금에서 공제했습니다. 대법원은 별도 약정이 없으면 임차인은 자기가 임차받았을 때의 상태로 돌려주면 되고, 그 이전 사람이 한 시설까지 원상회복할 의무는 없다고 봤습니다. 원심의 임차인 패소 부분은 파기환송됐고, 환송 후 결과는 확인하지 못했습니다. 판결 원문 보기 →
대법원 2019.8.30. 선고 2017다268142 판결
커피전문점 임차인이 전 임차인의 영업을 넘겨받아 운영하다 나가면서 인테리어를 철거하지 않았습니다. 임대인이 철거한 시설은 대부분 전 임차인이 설치한 것이었습니다. 대법원은 계약서에 원상회복 의무가 있었고 시설이 그 커피점 영업에만 필요한 것이었다는 점 등을 들어 철거비를 보증금에서 공제한 원심을 유지했습니다(상고기각). 판결 원문 보기 →
두 사건 모두 점포 사건이고 공장·창고 사건은 아닙니다. 2017다268142는 90다카12035와 사안이 달라 그대로 적용할 수 없다고 봤습니다. 두 판결에서 확인되는 것은 전 임차인 시설을 넘겨받은 경위와 계약서의 원상회복 문구가 결론에 영향을 줬다는 점입니다.
현장에서 쓸 교훈: 기존 사무실, 칸막이, 배관, 크레인 레일처럼 이미 있던 시설은 입주 전에 "누가 설치했고 퇴거 때 누가 철거하는지"를 목록으로 정리해 양쪽이 확인해 두세요.
정상적으로 쓰면서 생긴 마모, 이른바 통상의 손모까지 임차인 비용으로 돌린 공제는 다툼이 생기기 쉽습니다. 이를 정면으로 다룬 하급심 판결이 있습니다.
서울중앙지방법원 2007.5.31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결
빌딩 한 층을 학원으로 빌린 사건입니다. 계약서 특약은 "퇴실 시 도면 상태로 원상회복"이 전부였고, 임대인은 복구공사에 3,000만원을 썼습니다. 법원은 통상의 손모를 임차인에게 부담시키려면 그 범위가 계약서에 구체적으로 적혀 있거나 명확히 합의돼야 한다고 보고, 확정할 자료가 없어 견적서에 비추어 공사비의 50%만 임차인 부담으로 인정했습니다. 연체 차임·관리비도 함께 공제된 사건이고, 1심 판결이며 항소심 결과는 확인하지 못했습니다. 판결 원문 보기 →
공장 사건으로는 한 법무법인이 공개한 대구지방법원 서부지원 2021가단55071 사건 소개가 있습니다. 소개 글에 따르면 임대인은 복구비 4,500만원 등을 공제하겠다고 했지만, 법원은 벽면 파손·바닥 훼손·용접 자국처럼 임차인 사용으로 생긴 항목 약 244만원(원상회복분)만 인정했고, 별도로 미납 차임 약 722만원이 공제돼 보증금 2,000만원 중 약 1,034만원이 반환됐다고 소개돼 있습니다.
같은 글은 나머지 항목을 공장의 원래 상태에 대한 증거 부족과 통상의 손모라는 이유로 인정하지 않았다고 설명합니다. 다만 판결 원문이 아니라 사건을 맡은 쪽의 소개 글이고 자동 요약 표시가 있어, 이 한 건으로 공제 비율을 일반화할 수는 없습니다.
두 자료가 보여 주는 핵심은 같습니다. 공제를 다투는 자리에서는 "원래 상태가 어땠는지"를 보여 주는 자료가 금액을 좌우합니다.
임차인이 원상복구를 하지 않고 나가면 임대인은 복구 기간 동안 공간을 못 쓴 손해를 주장할 수 있습니다. 그 기간을 어디까지 볼지가 쟁점입니다.
앞의 90다카12035 판결은 그 손해가 임대인이 실제로 복구를 마친 날까지의 임대료가 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 상당한 기간까지의 임대료 상당액이라고 했습니다. 앞의 서울중앙지법 판결은 그 기간을 5일로 보고 약 230만원을 인정했습니다.
대구 공장 사건 소개 글에서도 임대인이 주장한 6개월 임대 손실 1,287만원은 이를 인정할 증거가 부족하다는 이유로 인정되지 않았다고 소개돼 있습니다. 복구 기간이 길어질수록 차임 상당 공제도 커질 수 있으니, 복구를 할지 맡길지와 완료일을 퇴거 전에 정해 두는 것이 안전합니다.
한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회가 공개한 상가 조정사례가 이 문제를 다룹니다.
임대차분쟁조정위원회 「보증금 등 반환의무의 발생」 (상가건물, 2022.7.15 게시)
계약 종료 후 임대인은 보증금 2,000만원을 반환할 때까지 매월 20만원을 지연이자 명목으로 주기로 약속했다가, 이후 원상회복이 안 됐다며 반환을 거부했습니다. 위원회는 원상회복 비용과 지연이자가 크게 차이 나지 않는다고 보고, 임대인이 2,000만원을 돌려주고 나머지 채권·채무는 없는 것으로 정리하는 합의를 이끌었습니다. 조정사례 원문 보기 →
위원회는 이 사례에서 대법원 1999.11.12. 선고 99다34697 판결을 인용했습니다. 원상회복을 안 한 부분이 사소하고 손해액도 근소한데 거액의 잔존 보증금 전액 반환을 거부하는 것은 공평에 반해 허용되지 않는다는 취지입니다. 이 판결 원문은 이번에 따로 읽지 않았고, 조정사례에 인용된 문구로만 확인했습니다.
이 사례는 상가이고 합의로 끝난 조정이라 법원의 일반 규칙이 아닙니다. 공장·창고에서도 같은 결과가 난다고 볼 수는 없지만, 다툼이 있는 복구비만큼만 따로 떼고 나머지 보증금 반환을 요구하는 협상 근거로 참고할 수 있습니다.
인포그래픽 2. 본문의 법령·판결·조정사례·실무자료를 바탕으로 자체 정리한 퇴거 전 5체크입니다.
① 입주 때 찍은 사진·영상과 시설목록을 찾아 둡니다. 없다면 지금 상태라도 위치별로 기록합니다.
② 내가 설치·변경한 시설과 입주 전부터 있던 시설을 나눠 목록으로 만듭니다.
③ 철거할 것과 그대로 둘 것을 임대인과 항목별로 정해 문자나 서면으로 남깁니다.
④ 공제를 말하면 항목별 금액과 견적서를 요구하고, 자연 마모로 보이는 항목은 따로 표시합니다.
⑤ 열쇠 반환일과 복구 완료일을 기록해 차임 상당 공제 기간이 늘어나지 않게 합니다. ※ 변호사 검토 필요
전 임차인에게 시설과 영업을 함께 넘겨받은 경우는 2017다268142 판결처럼 그 시설까지 철거 대상이 될 수 있습니다. 넘겨받을 때 퇴거 시 철거 범위를 임대인과 따로 정해 두세요.
공장 부지(토지)만 빌린 경우에는 개 사육 농장 부지 사건인 대법원 2023.11.2. 선고 2023다249661 판결이 참고가 됩니다. 토지 임대차에서 "계약 만료 시 땅 원상복구"라는 특약만으로는 전 임차인 등이 지은 가건물까지 철거 대상에 넣었다고 보기 어렵다고 했습니다. 철거 청구 부분은 파기환송돼 최종 결과는 확인하지 못했습니다.
임대인이 복구하지 않고 시설을 그대로 다음 임차인에게 넘기는 경우도 따로 봐야 합니다. 아래 ⑤ 칼럼은 대법원 2001다58481을 들어 이런 경우 복구비를 보증금에서 공제할 수 없다고 설명하지만, 이 판결 원문은 이번에 읽지 않았으므로 개별 사안은 변호사와 확인하세요.
시설공사비를 돌려받을 수 있는지는 공장 원상복구 특약, 시설비는 돌려받나요?, 입주 전 현장 기록은 공장·창고 임차 전 현장 방문 5체크, 전기 설비 비용과 복구는 공장 전력 증설, 비용은 누가 내나요?를 함께 보세요.
① 법령 민법 [시행 2026.3.17] 제615조·제617조·제654조. 국가법령정보센터에서 2026.10.16 확인했습니다. 원상회복의 구체적 범위를 정한 조문은 아닙니다.
② 판결 대법원 90다카12035(1990.10.30, 일부 파기환송·환송 후 미확인), 2017다268142(2019.8.30, 상고기각), 2023다249661(2023.11.2, 일부 파기환송·환송 후 미확인)은 공개 판례 서비스(casenote.kr) 전문을, 서울중앙지법 2005가합100279(2007.5.31, 1심·항소심 결과 미확인)는 국가법령정보센터 전문을 읽었습니다. 공장·창고 건물 사건은 없고 점포·학원·토지 사건입니다. 99다34697은 조정사례 인용 문구로만 확인했습니다.
③ 공개 조정사례 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 「보증금 등 반환의무의 발생」(상가건물, 2022.7.15 게시). 업종과 복구비 금액이 공개되지 않은 상가 합의 사례입니다.
④ 현장 실무자료 법률 플랫폼 lfind.kr 사건 소개 「공장 임대차보증금 반환 및 원상복구 비용 분쟁 사건」(대구지법 서부지원 2021가단55071, 배동천 변호사·법무법인 대구, 게시일 미표기, 자동 요약 표시). 판결 원문과 대조하지 못했습니다. 사건 소개 →
⑤ 변호사 칼럼 엄정숙 변호사 「권리금 주고받았는데, 원상회복은 누가 얼마나 해야 할까」 데일리한국(2026.3.31). 상가 일반론으로, 입주 상태를 사진·영상으로 남기라는 권고는 필자 의견입니다. 칼럼 원문 →
공장·창고 계약 단계부터 원상복구 범위를 함께 정리해 보세요.
부산·경남 공장·창고 전문 · 지음부동산중개법인 051-292-1777
이 글은 2026.10.16 확인한 법령, 판결, 공개 조정사례와 실무자료를 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 특정 계약의 공제 금액이나 결과를 보장하지 않습니다. 개별 분쟁은 변호사에게 확인하세요.
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