지음부동산중개법인 · 공장·창고 실무 Q&A · 2026.10.09
가계약금을 보냈다는 사실만으로 “안 하면 포기, 거절하면 두 배”가 자동으로 정해지지는 않습니다. 대법원은 정식 계약 전에 포기·배액상환을 하기로 한 약정이 명백해야 그렇게 본다고 판단했습니다.
다만 가계약 단계에서 이미 목적물과 보증금·차임 같은 중요한 조건이 합의됐다면 본계약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다. 그때는 계약금과 해제 규정이 적용될 수 있어 결과가 달라집니다.
인포그래픽 1. 민법과 대법원 판결을 바탕으로 가계약금 판단 순서를 정리한 자체 제작 자료입니다.
위 흐름을 글로 풀면 이렇습니다. 첫째, 주소·면적·보증금·차임·기간 등 중요한 조건이 이미 합의됐는지 봅니다. 둘째, 합의 전이라면 “정식 계약 전 포기·배액상환” 약정이 명백한지 봅니다. 셋째, 그런 약정이 명백하지 않다면 가계약금 반환을 청구할 여지가 있습니다.
이름이 비슷해도 같다고 단정할 수 없습니다. 민법 제565조의 해약금 규정은 계약 당시 교부한 계약금에 관한 조문입니다.
이 조문은 다른 약정이 없으면 이행에 착수하기 전까지 낸 쪽은 포기하고, 받은 쪽은 두 배를 돌려주며 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 민법 제567조에 따라 임대차 같은 유상계약에도 준용됩니다.
대법원 2022.9.29. 선고 2022다247187 판결 (임차보증가계약금반환)
가계약금을 해약금으로 보려면 약정 내용, 계약 동기와 경위, 당사자의 목적과 진정한 의사, 거래 관행에 비추어 “정식 계약 전까지 낸 쪽은 포기하고 받은 쪽은 배액을 상환해 계약하지 않기로” 약정했음이 명백해야 한다고 판단했습니다.
이 사건의 원심은 가계약금을 낸 사람이 스스로 계약을 포기했으니 가계약금은 받은 사람에게 귀속된다고 봤습니다. 대법원은 해약금 약정을 제대로 확인하지 않았다며 그 부분을 파기하고 원심법원으로 돌려보냈습니다.
파기환송 판결이므로 다시 열린 재판의 최종 반환 결과는 확인하지 못했습니다. 판결문에는 목적물 종류나 금액이 나오지 않아 공장·창고 사건이라고 볼 수도 없습니다.
그럴 수 있습니다. 계약은 서류 이름보다 중요한 조건에 대한 합의가 있었는지로 판단합니다.
대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 판결
부동산 매매 가계약서를 쓸 때 목적물과 대금이 특정되고 중도금 지급방법도 합의됐다면, 잔금 시기가 빠졌고 정식 계약서를 쓰지 않았어도 매매계약이 성립했다고 본 원심을 그대로 유지했습니다(상고기각).
이 판결은 매매 사건이라 임대차에 그대로 옮길 수는 없습니다. 다만 공장·창고 임대차에서도 주소와 임대 범위, 보증금, 차임, 기간, 입주일이 문자로 확정됐다면 “아직 가계약일 뿐”이라는 주장이 받아들여지지 않을 수 있다는 점은 참고할 만합니다.
본계약이 성립했다면 그때 낸 돈은 계약금으로 다뤄질 수 있습니다. 이 경우 상대방이 이행에 착수하기 전이라면 포기나 배액상환으로 해제하는 문제가 됩니다.
계약 당일 일부만 보내고 나머지를 다음 날 보내기로 하는 경우가 많습니다. 이때 받은 쪽이 “받은 돈의 두 배만 돌려주면 된다”고 주장하는 일이 생깁니다.
대법원 2015.4.23. 선고 2014다231378 판결
아파트 매매에서 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원만 먼저 받은 매도인이 2,000만 원을 공탁하고 해약을 통보했습니다. 대법원은 해약금의 기준은 실제로 받은 돈이 아니라 약정한 계약금이라며 이 방식의 해제를 인정하지 않았습니다(상고기각).
이 판결도 매매 사건이며 가계약금 사건은 아닙니다. 다만 계약금을 나눠 낼 때는 총 계약금액, 각 지급일, 미지급 시 처리를 계약서에 함께 적어야 다툼이 줄어든다는 점을 보여 줍니다.
한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회가 공개한 주택 사례입니다. 공장·창고 사건은 아니지만, 조건을 말로만 정했을 때 생기는 다툼을 보여 줍니다.
공개 조정사례 「계약체결조건의 불이행을 원인으로 한 금전반환청구」 (2022.7.14. 게시)
임차인은 보증보험 가입을 조건으로 전세계약을 체결하기에 앞서 200만 원을 보냈습니다. 가입이 안 되자 반환을 요구했지만, 임대인은 그런 조건을 약정한 적이 없다고 맞섰습니다. 결국 계약을 합의해제하고 임대인이 100만 원을 지급하며, 임차인은 나머지 신청을 포기하는 조정이 성립했습니다.
조정위원회는 그 조건이 서로 합치됐다거나 계약 목적에 꼭 필요한 조건이었다고 볼 근거가 없다고 봤습니다. 그래서 양쪽이 한발씩 물러난 합의로 마무리됐습니다.
조정은 당사자 합의의 결과이지 법원의 일반 규칙이 아닙니다. 조건을 적지 않으면 항상 절반만 돌려받는다는 뜻으로 읽으면 안 됩니다.
임다훈 변호사는 조세금융신문 칼럼에서, 다른 사람이 먼저 계약할 수 있다는 권유를 받고 구체적 합의 없이 중개사가 알려준 계좌로 가계약금을 먼저 보내는 일이 많다고 짚었습니다.
같은 칼럼은 판례가 기본적으로 해약금 약정이 없으면 반환 청구를 인정하는 취지라고 정리하면서도, 지급 경위와 거래 관행에 따라 해약금 약정으로 해석될 수도 있으니 신중하라고 조언합니다.
공장·창고는 주택보다 확인할 조건이 많습니다. 제조업 등록이 가능한지, 필요한 전력이 들어오는지, 대형 차량이 진입하는지, 임대 면적이 건물 전체인지 일부인지에 따라 계약 여부가 바뀝니다.
현장에서 쓸 교훈
“확인해 보고 안 되면 돌려준다”는 말은 송금 전에 문자로 받아 두세요. 어떤 조건이 확인되지 않으면 전액을 돌려받는지, 언제까지 답을 받는지를 함께 적어야 합니다.
인포그래픽 2. 판결·조정사례·실무 칼럼을 참고해 정리한 자체 제작 체크리스트입니다. 법적 효력을 보장하는 양식이 아닙니다.
① 목적물 특정: 주소, 동·호수, 건물 전체인지 일부 임대인지, 임대 면적
② 핵심 조건: 보증금, 차임, 관리비, 계약 기간, 입주 가능일
③ 확인 조건: 공장등록·업종, 전력, 차량 진입처럼 계약 여부를 가르는 조건과 답변 기한
④ 반환 기준: 조건 미충족, 내 변심, 임대인 거절 각각의 처리 방법
⑤ 수령 계좌: 등기부상 소유자 또는 권한이 확인된 사람의 계좌인지
⑤번은 법령이 정한 절차가 아니라 실무상 권하는 확인입니다. 대리인 계좌로 보내야 한다면 위임 관계를 먼저 확인하세요.
정해진 문구 하나를 복사하기보다 아래 질문에 대한 답이 송금 전 문자에 남아 있는지 보세요. 금액이 크거나 조건이 복잡하면 변호사 검토가 필요합니다.
송금 전 확인할 질문
이 돈은 가계약금인가요, 계약금 일부인가요?
정식 계약서는 언제 쓰나요?
어떤 조건이 확인되지 않으면 전액 돌려받나요?
제가 계약하지 않으면 이 돈은 어떻게 처리되나요?
임대인이 다른 사람과 계약하면 어떻게 처리되나요?
이미 보낸 뒤라면 그동안 주고받은 문자, 통화 메모, 송금 내역을 날짜순으로 모아 두세요. 반환을 요구할 때도 어떤 조건이 합의됐고 무엇이 충족되지 않았는지를 근거로 말하는 것이 좋습니다.
① 현행 법령 국가법령정보센터 민법 [시행 2026.3.17, 법률 제21454호] 제565조(해약금), 제567조(유상계약에의 준용), 제548조(해제의 효과). 계약 당시 교부한 계약금에 관한 조문이며 가계약금에 자동 적용된다고 보지 않았습니다.
② 판결 대법원 2022.9.29. 선고 2022다247187(가계약금, 일부 파기환송·환송 후 결과 미확인), 대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594(매매, 상고기각), 대법원 2015.4.23. 선고 2014다231378(매매, 상고기각). 모두 공장·창고 사건이 아니거나 목적물이 확인되지 않습니다.
③ 공개 조정사례 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 「계약체결조건의 불이행을 원인으로 한 금전반환청구」, 2022.7.14. 게시. 주택 사건이며 합의 결과입니다.
④ 전문 실무자료 조세금융신문 「가계약금 반환의 법리」, 임다훈 변호사, 2022.12.30. 주택·일반 임대차 중심의 개인 전문가 의견으로, 현장 관행과 주의점만 참고했습니다.
공장·창고 가계약 전에 확인할 조건을 함께 정리해 드립니다.
부산·경남 공장·창고 전문 · 지음부동산중개법인 051-292-1777
이 글은 2026.10.09 확인한 현행 법령, 대법원 판결, 공개 조정사례와 공개 전문가 자료를 바탕으로 작성한 일반 정보입니다. 가계약금 반환이나 계약 해제 결과를 보장하지 않으며, 개별 사안은 문자·계약 경위에 따라 달라지므로 변호사 검토가 필요합니다.
중복으로 체크된 매물 없어
등록 가능한 주소 또는 호실 입니다
