지음부동산중개법인 · 실무 Q&A · 자료 확인·작성 2026.09.26
공장·창고 방문에서 가장 흔한 손실은 “전에 쓰던 사람이 문제없이 썼다”는 말만 믿는 것입니다. 앞 임차인의 업종과 내 공정·물품·차량은 다를 수 있습니다.
그래서 방문 전에는 내 업무 흐름을 먼저 정리하고, 현장에서는 전력·높이·진입·기존 시설을 그 기준으로 확인하는 것이 순서입니다.
아래 사례는 지음의 중개 경험이 아니라 공개된 대법원 판결과 조정사례를 정리한 해설입니다. 공장이 아닌 사건도 있어 적용 한계를 함께 적었습니다.
대법원 2012.6.14. 선고 2010다89876, 89883
과거 의류창고로 쓰일 때는 문제가 없던 건물을 임대인이 가구전시장 용도임을 알고 임대한 사건입니다. 판결 원문 보기 →
무슨 일이 있었나요?
바닥 단열·방습·환기 시설이 부족해 여름철 심한 결로가 생겼습니다. 임차인 쪽도 가벽 설치 후 환기·제습을 충분히 하지 않은 사정이 있었습니다.
법원은 어떻게 봤나요?
대법원은 이전 창고 사용에 문제가 없었더라도, 계약에서 합의한 용도에 맞는지는 따로 판단해야 한다고 봤습니다. 임대인이 목적을 알았다면 원인 조사와 조치 의무가 있을 수 있다는 취지입니다.
임차인의 환기 미흡은 임대인 책임을 없애는 사유가 아니라 배상액을 줄이는 사유로 봤습니다. 다만 이 부분은 파기환송됐고, 환송 뒤 최종 결과는 이번에 확인하지 못했습니다.
현장에서 쓸 교훈: 내 공정·보관 물품에 필요한 조건(습도, 환기, 바닥, 배수 등)을 방문 때 확인하고, 합의한 사용 목적을 계약서에 적어 두는 것입니다. 결로 사건이므로 전력·공장등록 문제까지 이 판결로 판단할 수는 없습니다.
대법원 2019.8.30. 선고 2017다268142
전 임차인이 설치한 커피전문점 시설을 영업 양수로 그대로 쓰던 후임 임차인에게 철거 의무가 있는지 다툰 사건입니다. 판결 원문 보기 →
대법원은 후임 임차인이 영업을 양수해 시설을 그대로 썼고, 계약에 원상회복 조항이 있었던 사정 등을 들어 직접 설치하지 않은 시설도 철거 대상이 될 수 있다고 본 원심을 유지했습니다(상고기각).
원상회복 범위는 계약 경위, 임대 당시 상태, 변경 내용에 따라 사건마다 달라진다는 점도 함께 밝혔습니다. 원상회복의 법적 근거는 민법 제654조가 준용하는 제615조입니다. 민법 조문 확인 →
공장·창고에 옮겨 보면: 칸막이, 덕트, 호이스트, 전기 증설 설비처럼 “이미 있는 시설”이 보이면 누구 소유인지, 인수하는지, 나갈 때 누가 철거하는지를 목록과 사진으로 남겨야 합니다. 이 판결은 점포 사건이라 산업용 설비·폐기물 책임까지 직접 판단하지는 않았습니다.
① 내 업무 흐름: 공정, 보관 물품, 가장 큰 운송 차량, 필요한 전력(kW)을 먼저 적습니다.
② 서류: 건축물대장 주용도와 위반건축물 표시를 봅니다.
③ 실측: 계약전력, 유효 층고, 진입 동선을 현장에서 확인합니다.
④ 기존 시설·폐기물: 소유자·인수 여부·철거 주체를 정리합니다.
⑤ 계약서: 시설 목록, 날짜 있는 사진, 합의한 사용 목적을 남깁니다.
하나라도 확인이 안 되면 계약을 서두르기보다 보류하거나 조건을 협의하는 편이 손실을 줄입니다. 이 순서는 법적 의무가 아니라 공개 자료를 바탕으로 정리한 실무 권장입니다.
① 전력: 지금 몇 kW이고, 늘리면 누가 내나요?
현재 계약전력과 증설 가능 여부를 임대인에게 묻고, 전기 도면·한전 관할지사로 확인하라는 것이 공개 실무자료의 권고입니다. 실무자료 보기 →
한전 기본공급약관은 계약전력을 늘릴 때 생기는 공사비 중 고객 부담분을 ‘시설부담금’으로 정의합니다(제6조 제15호). 그 비용을 임대인·임차인 중 누가 낼지는 계약 전에 정해 두세요. 약관 확인 →
② 층고·바닥·호이스트: 도면 숫자와 실제는 다릅니다
층고는 보·배관·조명을 뺀 실제 유효 높이를 실측합니다. 중량 설비가 있다면 구조도면상 허용 하중을, 호이스트는 정격 하중과 안전검사 유효기간을 확인합니다.
③ 차량 진입: 실제로 올 차량 기준으로
실무자료는 “25톤 트럭 회전반경이나 도로폭이 부족하면 임대료가 싸도 쓰기 어렵다”는 예를 듭니다. 평소 쓰는 가장 큰 차량을 기준으로 운송사와 동선을 확인하세요.
④ 용도와 공장등록: 대장과 관할 관청으로
건축물대장은 정부24에서 열람할 수 있고, 주용도가 내 업종과 맞지 않으면 건축법 제19조에 따른 용도변경 허가·신고 대상인지 확인해야 합니다. 건축법 제19조 →
공장등록이 필요한 업종이라면 산업집적법을 봅니다. 공장건축면적 500㎡ 이상 신설·증설은 승인 대상(제13조)이고, 승인 대상이 아닌 공장은 소유자 또는 점유자가 등록을 신청할 수 있습니다(제16조 제2항). 산업집적법 확인 →
실제 등록 가능 여부는 관할 시·군·구 또는 산업단지 관리기관에 먼저 문의하세요. 산업단지 안이라면 입주 업종 요건이 따로 있을 수 있습니다.
⑤ 기존 시설·폐기물: 목록과 사진으로
공개 실무자료는 기계·공구·장비 포함 여부와 산업폐기물 처리 문제를 계약 전 확인 항목으로 둡니다. 실무자료 보기 → 다만 2018년 개인 중개사 글이라 현행 법령 반영은 따로 확인해야 합니다.
인수할 시설, 남겨진 폐기물, 종료 시 돌려놓을 기준 상태를 시설 목록과 날짜 있는 사진으로 계약서에 붙여 두는 것이 앞의 2017다268142 사건 같은 다툼을 줄이는 방법입니다.
한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회, 2025 조정사례집 상가건물 사례 2
임대인이 파손된 바닥 타일과 전기공사 흔적의 원상회복비를 보증금에서 공제하려던 상가 사례입니다. 조정사례 보기 →
조정에서는 연체차임과 함께 원상회복비를 견적 전액이 아니라 사용기간·감가 등을 고려한 금액으로 정해 공제하는 데 양측이 합의했습니다.
이 사례는 공장·창고가 아닌 상가 사례이고, 당사자 합의 결과입니다. 원상복구 비용의 일반 공식으로 쓸 수 없고, 입주 때 바닥·벽·전기 흔적을 기록해 두는 이유를 보여주는 참고로만 소개합니다.
여기 정리한 순서는 방문 준비를 돕는 실무 권장입니다. 원상복구 범위나 폐기물 처리 책임을 모두 해결하는 완결된 체크리스트는 아닙니다.
판결은 각 사건 사실관계에 대한 판단이고, 조정은 개별 합의입니다. 이미 분쟁이 생겼거나 특약 문구를 정해야 한다면 변호사 검토를 받으세요. 인허가·전력은 관할 기관과 한전의 확인이 우선입니다.
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부산·경남 공장·창고를 보러 가기 전이라면, 업무 흐름과 필요한 조건을 먼저 알려주세요. 건축물대장과 현장 조건을 함께 확인해 드리겠습니다.
지음부동산중개법인 · 부울경 공장·창고·물류센터 전문 · 051-292-1777
① 대법원 2010다89876, 89883 판결 · 2012.6.14. 선고, 이유 1.다. 부분 · 본소 일부 파기환송
② 대법원 2017다268142 판결 · 2019.8.30. 선고, 이유 1. 부분 · 상고기각
③ 민법 제623조·제654조 · 2026.3.17. 시행
④ 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조·제16조 · 2026.6.2. 시행
⑤ 건축법 제19조 · 2026.2.27. 시행
⑥ 한전 기본공급약관 제6조 제15호
⑦ 한국부동산원·LH 2025 조정사례집 · 2025.12.5. 공개, 상가건물 사례 2(74~76쪽)
⑧ 공장컨설팅 공인중개사사무소: 공장 임대 계약 전 반드시 확인할 7가지 · 게시일 미표기, 개인 실무자료
⑨ 여주플러스부동산: 공장 계약시 체크리스트 · 2018.11.21., 개인 실무자료
판례·조정·실무자료의 내용을 지음의 직접 경험으로 소개하지 않았습니다. 인포그래픽 2장은 위 근거를 토대로 자체 제작했으며, 같은 내용을 본문에도 적었습니다.
중복으로 체크된 매물 없어
등록 가능한 주소 또는 호실 입니다
